الأبراج السكنية

يعرف البرج عالميا بأنه المبنى الذي تجاوز ارتفاعه ثلاثون مترا أي عشرة طوابق فما فوق.و يعرف البرج محليا بأنه المبنى الذي تجاوز ارتفاعه ستة عشرة مترا أي خمسة طوابق فما فوق.




الأبراج السكنية

مقــــدمة

قال تعالى : " وَاللَّهُ جَعَلَ لَكُمْ مِنْ بُيُوتِكُمْ سَكَنًا وَجَعَلَ لَكُمْ مِنْ جُلُودِ الْأَنْعَامِ بُيُوتًا تَسْتَخِفُّونَهَا يَوْمَ ظَعْنِكُمْ وَيَوْمَ إِقَامَتِكُمْ وَمِنْ أَصْوَافِهَا وَأَوْبَارِهَا وَأَشْعَارِهَا أَثَاثًا وَمَتَاعًا إِلَى حِينٍ، وَاللَّهُ جَعَلَ لَكُمْ مِمَّا خَلَقَ ظِلَالًا وَجَعَلَ لَكُمْ مِنَ الْجِبَالِ أَكْنَانًا وَجَعَلَ لَكُمْ سَرَابِيلَ تَقِيكُمُ الْحَرَّ وَسَرَابِيلَ تَقِيكُمْ بَأْسَكُمْ كَذَلِكَ يُتِمُّ نِعْمَتَهُ عَلَيْكُمْ لَعَلَّكُمْ تُسْلِمُونَ"
"ما هو المسكن؟
المسكن ببساطة هو المأوى أو الفراغ الواقي الذي يقي الإنسان من العوامل الخارجية ويوفر له احتياجاته الضرورية".
تتيح الإيحاءات اللغوية لكلمة السكن العديد من الافتراضات المترابطة حول صورة وشكل هذا السكن، فالمعنى اللغوي للكلمة مستمد من السكينة الضرورية لاستقرار الإنسان، الغاية القصوى من السكن، والشعور بالسكينة لا يتحقق إلاّ ضمن شروط معينة، بحيث لا يصبح قيمة للسكن إذا افتقدها، وفي هذا إشارة إلى أن مدلول السكن لا ينحصر فقط في أربعة جدران وسقف، بل يتجاوزه إلى المدلولات النفسية والاجتماعية التي ترتب شكل العلاقة بين المستفيد من السكن والوسط المحيط به، ومن ثم فهناك علاقة طردية بين تمتع الفرد بالحق في سكن ملائم وآمن، ومدى الدور الذي تعكسه تلك العلاقة على الخريطة الاجتماعية والاقتصادية والتنموية، ومن هنا تنبع أهمية التزام المجتمع بتأمين حماية هذا الحق. وقد أكدت منظمة الصحة العالمية أن المسكن هو العامل البيئي الفردي الأكثر أهمية بالنسبة لظروف المرض والمعدلات المرتفعة للوفيات والحالات المرضية.
" ورغم أهمية السكن الملائم، فإن ما يزيد عن مليار نسمة في العالم يعيشون في مساكن غير ملائمة،فيما يقيم مائة مليون آخرون في حالة تشرد أو انعدام مأوى".
عرف الإنسان أول مأوى له بفطرته التي فطرها عليها الله سبحانه وتعالى، وذلك لاحتياجه للحماية و الأمان من العوامل والظروف البيئية المحيطة الغير مواتية. ولقد استغل الإنسان الأول إمكانيات البيئة المحيطة به في إقامة مأواه، فاستخدم جلود الحيوانات و أوبارها كما استخدم البوص وفروع الأشجار لإقامة جدرانه وأسقفه مبتدءاً من الكهوف في جوف الصخور و الجبال للإيواء، إلى الأكواخ عندما سكن السهول، و الوديان ثم استخدامه الأحجار الطبيعية في البناء، ثم استغلاله التربة الطينية في عمل قوالب الطوب النييء، ثم بمرور الزمن وتعاقب الأجيال و ظهور حضارات لشعوب مختلفة في مواقع وأماكن متعددة على سطح الأرض حدث تطور في مواد البناء وصناعة البناء ووسائله المستخدمة.
في كل مكان وزمان تأثر البناء بصفة عامة ومسكن الإنسان بصفة خاصة بالعوامل البيئية و البشرية حيث تتضمن العوامل البيئية نوع التربة و المناخ من حرارة ورياح و أمطار و المواد الإنشائية الطبيعية والمصنعة. أما العوامل البشرية تتضمن دورة حياة الأسرة ومتوسط دخل الأسرة وتكاليف إنشاء المسكن و العوامل الفسيولوجية و السيكولوجية و الإنسانية لساكني هذه المساكن. "ولنا أن نعلم في البداية أن العمارة من منطقة لأخرى مختلفة دائما وما يعتبر ضروري في منطقة لا يعتبر أساسيا للآخرين" .
لقد كان إيجاد المسكن المناسب، واحدا من أولى اهتمامات الإنسان، منذ أوجده الله على سطح الأرض. ومع مضي الزمن، تطورت مستويات معيشة الإنسان، وبالتالي تطور ما يشتمل عليه المسكن من معاني. كما أدى التطور أيضا إلى تنوع احتياجات الإنسان، فلم تعد الحاجات البيولوجية هي مجمل الحاجات المطلوب تأديتها من خلال السكن، بل تعدى الأمر ذلك، ليشمل احتياجات الإنسان النفسية و الاجتماعية وبهذا استأثرت موضوعات الإسكان، اهتمام أهل العلم والمعرفة على اختلاف آراءهم مما أوجد حلولاً وسياسات عالجت القضايا السكنية من جميع جوانبها.

يعرف المسكن على أنه البناء الذي يأوي إليه الإنسان، و يشتمل عند التصميم والبناء على كل الضروريات والتجهيزات و الأدوات والأجهزة التي يحتاجها أو يرغبها الفرد لضمان تحقيق الصحة الطبية و العقلية والنفسية و السعادة الاجتماعية له ولعائلته.
إن المسكن هو حلقة الوصل بين الإنسان ومجتمعه. فالمسكن يعطي الفرد الإحساس بالانتماء للمكان و الشعور بالارتباط و الشعور بالخصوصية كما يمنح المسكن ساكنيه إحساساً نفسياً بالانتعاش والقوة والشجاعة.
تعاني كثير من بلدان العالم من أزمة حادة في الإسكان تظهر في عدم استيفاء الوحدات السكنية للاحتياجات الحقيقية للسكن، ولحل هذه المشكلة لا بد من مواجهتها بفكر استراتيجي ينبع من المفهوم المتكامل و النظرة الشمولية للإسكان.
كما أنا مشكلة الإسكان بطبيعتها متغيرة ومرتبطة بالتطور الاجتماعي و الاقتصادي وليس فقط لسد احتياجات المجتمع من الوحدات السكنية ولكن أيضا لمواجهة متطلباته المعيشية المتغيرة. والإسكان لابد أن تتكامل في الجوانب الاقتصادية و الاجتماعية والفنية و العمرانية و القانونية و التصميمية و الإدارية.
الإسكان عند المعماري هو تصميمات تتوافر فيها الراحة والجمال وهو عند المخطط العمراني إلى مواقع و كثافات و مستويات و طرق ومرافق وهو عند الاقتصادي دخل وتكاليف وقروض وعائد ودعم وهو عند القانوني أو الإداري بيع وشراء ورهن وعلاقة بين المالك والمستأجر، وهو عند الاجتماعي أسرة ومجتمع وعادات وتقاليد ومتطلبات معيشية واستعمال وهو عند المنتج إنتاج لسلعة صناعة و تسويق و تأثيث ومتطلبات معيشية واستعمال وهو عند الإداري تنظيم و إدارة وتشغيل وصيانة.
إن النمو الإسكاني السريع إحدى السمات البارزة في مجتمعنا الفلسطيني حيث يعتبر قطاع غزة من أعلى معدلات الزيادة السكنية في العالم. ومع ازدياد عدد السكان ظهرت مشكلة الإسكان و أصبحت حاجتنا ملحة لتوفير السكن للمواطن الفلسطيني بشكل يتلائم مع عقائدنا وعاداتنا وتقاليدنا و إمكانياتنا المادية والفنية والبيئية.
تزداد مشكلة الإسكان في فلسطين وخاصة في غزة يوما بعد يوم وتحاول السلطة أن توجد حلولاً لهذه المشكلة، حيث قامت السلطة بتوفير بعض الوحدات السكنية عن طريق إنشاء المدن الجديدة مثل: الزهراء، العودة، الشيخ زايد إلا أن توفير السكن في غزة غير كافي من حيث الكم وكما أنه غير مرضي من حيث الكيف. كان الإنسان في الماضي يصمم مسكنه أو بمشاركة معلمي البناء أما الآن وقد تعقدت تقنية البناء فليس بإمكان المالك المشاركة الفاعلة في تصميم أو تنفيذ مسكنه، ومن هنا تضاعفت أهمية المعماري وازدادت المسئولية الملقاة على عاتقه.
إن المسكن كمبنى ينبض بالحياة بحيث يحتوي على عناصر الحياة المستمرة، وهذا لن يأتي إلا عندما يكون تصميم المسكن مرن بالقدر الكافي لكي يتكيف مع التحولات التي تناسب الأسرة.
يعتبر تصميم الوحدات السكنية من أكثر المسائل التصميمية تعقيدا على الرغم من بساطتها الظاهرة فالمسكن هو الذي يمضي فيه الإنسان معظم حياته لهذا فيجب الأخذ بالاعتبار عند تصميم المسكن أن يكون ملائما للوظيفة من حيت المحافظة على الخصوصية والراحة و الأمان وفي نفس الوقت مراعاة المعايير الجمالية. فالمصمم الناجح هو الذي يصمم مسكن أكثر تفاعلاً مع الإنسان فالمسكن ليس بحاجة إلى تعقيد فراغي أو بصري بقدر ما هو بحاجة إلى أن يقرأه ساكنه أو زائره بيسر وسهولة. ودور المهندس المعماري يتمثل في بحث تطوير أسلوب التصميم المعماري و الهيكل الإنشائي للمسكن و اقتراح استخدام المواد المحلية.



أنواع المساكن1-

1-الفيلا السكنية
2- مبنى متعدد الطوابق
3- الأبراج السكنية
4- الفنادق
5- بيوت المسنين
6- مساكن الطلاب
7- السجون
8- ماكن الأطباء و العمال والمزارعين
9- ملاجئ الأيتام
10- الإصلاحيات
11- القصور والسرايا
12- المساكن السياحية(مساكن المصايف والبراري)
13- مساكن الجنود
14- المساكن العائمة في السفن الراسية والمتنقلة
15- الملاجئ


الأبراج السكنية
يعرف البرج عالميا بأنه المبنى الذي تجاوز ارتفاعه ثلاثون مترا أي عشرة طوابق فما فوق.و يعرف البرج محليا بأنه المبنى الذي تجاوز ارتفاعه ستة عشرة مترا أي خمسة طوابق فما فوق.

العناصر المعمارية للبرج السكني

مبادئ عامة: أماكن الغرف: يجب قدر المستطاع أن تأخذ غرفة المعيشة و النوم إلى اتجاه الشرق، ويجب أنا تكون الغرف –إلا في حالات خاصة- مشمسة في الساعات الأساسية.
المداخل: يحدد المدخل مظهر المسكن، حيث يعطي الانطباع الأول، فيجب أن يكون كل شي فيه مدروسا.
- الأماكن الأكثر أهمية، وبشكل خاص التي نمر بها كثيرا وكمثال الدرج الذي يقود إلى الطوابق، يجب أن تكون مرتبطة بشكل مباشر بصالة المدخل، ويفضل مع ذلك أن يكون المطبخ مفصولاً إما بغرفة الخدمة أو بصالة لمنع الروائح عن الشقة.
*مواقف السيارات:
1- المعزلة عن المبنى
2- المواقف المقامة أسفل أو داخل البرج/إن هذا النوع من المواقف يكون ملائما للمسكان المتعددة الطوابق.
- يجب أن تكون الإنارة بقدر الإمكان في الامام وبجانب غطاء المحرك حيث يوجد مأخذ للتيار.
- يجب وجدود عدد كبير من الفتحات أيفل الباب لتصريف الهواء الملوث.
- يجب أن تكون أرضية الموقف مرفوعة من 15 إلى 20سم عن الأرض.
- يجب تامين الرؤية الجيدة للمدخل والمخرج.
*"البدرومات" طوابق أسفل الأرض:
تحوي أماكن للتدفئة ومخازن للخشب ومواقف سيارات وهي لا تستخدم عادة للمكوث المستمر، بشكل عام كما تحتوي على مستودعات للمؤونة والمهملات ومغاسل الثياب.
*أماكن الخدمة
*المخازن
*المطابخ
* صالات المعيشة: هي الصالة التي تحتضن أفراد الأسرة معظم ساعات النهار، ويجب أن تأخذ هذه الغرفة بقدر الإمكان الإتجاه الشمالي الشرقي، ويخضع فرشها لمتطلبات كل أسرة وهوايات أفرادها.
اختيار أماكن الجلسة بالغرف المختلفة:
يجب الاهتمام باختيار الأماكن الصحيحة للمقاعد وحسن استغلال المساحات لتهيئة الجلوس في أنسب الأماكن والأوضاع وطريقة تنسيق المقاعد يشكل نقطة الجّذب الأساسية وكل ما ينبغي أن يكون تابعا لذلك لترتيب ويجب ألا نغفل الاتجاه الرئيسي للإضاءة ( ضوء النهار أو ضوء صناعي).

*الشرفات:
حيث أن الشرفات ذات الزاوية التي تحجب أنظار الفضوليين وكذلك فهي تعتبر مصدرا للرياح وعند التصميم للتراسات يراعى الآتي:
التوجيه ناحية الشمال والمناظر الطبيعية والمواقع الصحيحة بالنسبة للمساكن المجاورة والمساحة الكافية لها والحماية ضد الأنظار والتقلبات المناخية كالرياح والمطر والتعريض المباشر للمشاة وينف الدرايزين من الزجاج المعتم أو من مواد بلاستيكية وعلى قوائم خشبية أو حديدة أو من المواسير المثبة جيدا في البناء وتشكل القضبان عموديا لتجنب تسلق الأطفال .

* غرف النوم :
ان الحديث عن غرف المنزل يكتسب أهمية خاصة عندما ينصب على غرفة النوم الرئيسية هذه الغرفة التي تقدم عطاءا أكبر من الغرض المقصود منها فهي تجمع بين الراحة والألفة في المنزل بالإضافة الى أرتداء الملابس وصونها .

*غرف الطعام: من الضروري أن تكون غرف الطعام على اتصال مباشر بالمطبخ أو الأوفيس وليس من الضروري أن تكون هناك علاقة بينها وبين باقي أجزاء المسكن .

كانت غرفة الطعام فيما مضى هي الغرفة الكبيرة نسبيا لكنها اليوم اختصرت إلى الحد الأدنى فقد تكون حجرة المعيشة في المطبخ نفسه وبفضل الأبواب الواسعة يمكن أ، تصبح جزءا من غرفة المعيشة في المطبخ نفسه وبفضل الأبواب الواسعة يمكن أن تصبح جزءاً من غرفة المعيشة في أثناء الاجتماعات والأعياد ويفضل في هذه الحالة وضع الأبواب بالقرب من الزوايا.
وبالرغم من أن الغرض الأساسي من حجرة الطعام هو تناول الوجبات إلا أن استخدامها لهذا الغرض مرهون بأوقات محددة من اليوم ،كما أن الأسرة تتناول بعض الوجبات في غرفة المعيشة ومن هنا يجب أن يتغير المفهوم لغرفة الطعام حتى لا تهدر مساحتها .

*دورات المياه والحمامات:
الحمام هو المركز العصبي للمنزل حيث يقضي فيه الإنسان أهم حاجاته اليومية والعضوية لذلك يجب الاهتمام به حتى يتاح لكل من يستخدمه المظهر الجيد.
وتوضع الاجهزه الصحية عادة في غرف خاصة بها سواء في المباني السكنية أو المباني العامة كما أن لتهوية الغرف واضاءتها واختيار المواد التي تصنع منها أرضيتها وحوائطها أهمية كبيرة قد تعادل اختيار الاجهزة نفسها وطرق تصريفها لهذا يجب مراعاوة الأتي في تصميم هذه الغرف:
- كل غرفة تحتوي أجهزة صحية وخاصة المراحيض والمباول يجب أن تكون مضاءة طبيعيا عن طريق نافذة أو أكثر في حائط خارجي ولا يجوز أن تكون مساحة هذه النوافذ أقل من نصف متر مربع .
- لا يجوز الاعتماد على النوافذ أو الأبواب وحدها في التهوية بل يجب أن يكون في كل دورة مياه ماسورة للتهوية من مادة غير قابلة للاحتراق توضع راسية مخترقة في السقف أو الحائط الخارجي بالقرب من السقف.
اختيار أماكن الحمامات في المنازل:
أن الوضع الجغرافي الملائم للحمامات هو الجنوبي الشرقي كما يجب أن يكون قريبا من المطابخ والتواليت وذلك لسهولة توصيل الحمامات بمواسير المياه والغاز وكذلك لسهولة تجميع مواسير الصرف أيضا بسهولة عزل الصوت من المواسير المجمعة وكذلك يكون اختيار مكان الحمام بالقرب من غرف النوم لسهولة الاستخدام .
* سلالم الهروب:
يجب أن تكون في الهواء الطلق وخارج المبنى حتى لا يكون فراغ راسي يجمع فيه النار ويكون في خارج المبنى حتى يمكن لرجال الإنقاذ إنقاذ الناس على السلم.





شروط البناء للأبراج
الشروط المعمارية :
باستثناء مقدار الارتفاع الداخلي للمحال على اختلاف أنواعها فإنه لا يجوز أن يقل الارتفاع الداخلي الخالص مقاسا بين السطح النهائي للأرضية و بطنية السقف في جميع طوابق البناء عن 2.70 متراً.
و يجوز أن يقل الارتفاع المذكور عن هذا القدر إلى 2.30 مترا? بالنسبة للمداخل و الحمام و الطرق الداخلية و الأجزاء المماثلة من الأسقف العلوية.
يجب أن يكون لكل غرفة أو مرفق من مرافق البناء فتحة أو عدة فتحات? للتهوية تطل على طريق أو على فناء. ولا يجوز بأي حال من الأحوال أن يقل مسطح الفتحة عما يلي:

1- (8% ثمانية في المائة) من مسطح أرضية الغرف المخصصة للسكني أو المكاتب بشرط ألا يقل مسطح أرضية الفتحة عن متر واحد.

2- 10%من مسطح أرضية المطبخ و الحمام و المرحاض و بئر السلم بالطابق و غيرها من مرافق البناء غير المعدة للسكنى أو المكاتب بشرط ألا يقل مسطح الفتحة عن نصف متر مربع.

و في حالة تعدد الفتحات تحسب مساحة الفتحة اللازمة على أساس مجموع مساحات الفتحات و بشرط ألا يقل مسطح الفتحة الواحدة عن نصف مت مربع بغرف السكن و المكاتب و آبار السلالم, وعن ربع متر مربع بالنسبة للمطابخ أو الحمامات أو المراحيض، و يجوز بموافقة لجنة التنظيم المختصة إنارة وتهوية المكاتب مرافق البناء معدل السكن بطريقة صناعية وذلك فيما عدا مطابخ الوحدات السكنية.
ولا تسري أحكام هذه المادة على الصالات وطرقات المداخل وآبار المصاعد وغرف تشغيل ماكينات الأجهزة والمضخات والخزانات والغلايات والمحولات ولوحات التوزيع وما في حكمها.

يجب أن تكون الأفنية المخصصة لتهوية وإنارة غرف ومرافق البناء عند إقامة المباني أو تعليتها أو إجراء تعديل في المباني القائمة مطابقة للاشتراطات الآتية:

أولا: الأفنية المخصصة لتهوية وإنارة الغرف السكنية أو المكاتب:

الفناء الخارجي:لا يجوز أن يقل البعد بين المستوى الرأسي المار بحائط الفناء لأي فتحة وبين المستوى الرأسي بالحائط المواجه له عن ثلاثة أمتار.

الفناء الداخلي:لا يجوز أن تقل مساحته عن مربع عشر ارتفاع أعلى واجهة للبناء مطلة عليه وبحد أدنى اثني عشر مترا مربعا.كما لا يجوز أن يقل أصغر أبعاده عن ثلاثة أمتار.

ثانياً: الأفنية المخصصة للتهوية وإنارة مرافق البناء غير المعدة للسكن والمكاتب كالمطابخ والحمامات والمراحيض وآبار السلالم.
الفناء الخارجي:
لا يجوز أن يقل البعد بين المستوى الرأسي المار بحائط البناء لأية فتحة وبين المستوى الرأسي المار بالحائط المواجه له عن مترين.

الفناء الداخلي:

لا يجوز أن يقل البعد المذكور في الفقرة السابقة عن مترين وألا تقل مساحة الفناء عن:
8 متر مربع إذا كان ارتفاع? أعلى واجهات البناء المطلة على الفناء لا يزيد عن 20 مترا.
10 متر مربع إذا? زاد ارتفاع أعلى واجهات البناء المطلة على الفناء عن 20 مترا.

يجوز في الأفنية وكذلك واجهات البناء المطلة على الطرق العامة أو الخاصة عمل ارتدادات بقصد إنارة وتهوية غرف معدة للسكنى أو المكاتب أو أي مرفق آخر من مرافق البناء لا يتيسر به فتح نافذة مطلة على الطريق أو البناء مباشرة ويشترط في هذه الحالة ألا يتجاوز عمق الارتداد ضعف أدنى عرضه وأن تكون النافذة في الجانب المواجه للطريق أو الفناء المباشر. ويجوز عمل شرفات بالارتداد في حدود نصف عرضه الأدنى فقط.
ولا يجوز تغطية أي فناء من الأفنية بأي طريقة ما, ويجوز عمل كرنيش لا يتجاوز 30سم في الأفنية الخارجية فقط.
كما لا يجوز إقامة سلالم ثابتة أو مصاعد أو أية منشآت يكون من شأنها تقليل كمية الضوء أو التهوية في الأفنية أو إنقاص أبعادها أو مساحتها عن الحدود.


يجب أن يتوافر في السلالم الشروط التالية:
1- أن يكون هيكل ودرج السلالم الرئيسية أو الثانوية من مادة غير قابلة للاحتراق.
2- ألا يقل الطول لدرج السلالم الرئيسية عن 1.10 متراً إذا كان السلم يخدم أربع وحدات سكنية في الدور على الأكثر وبطول 1.30 متر إذا زادت الوحدات السكنية بالدور على ذلك.

وتكون نائمة الدرج بعرض لا يقل عن 270 مم من واجهة القائمة إلى واجهة القائمة, ولا يزيد ارتفاع القائمة على 170 مم.



1- ألا يقل الطول الظاهر لدرج السلم الثانوي عن 0.8 متر.
2- ألا يزيد عدد الدرجات المتوالية على 14 قائمة يليها بسطة لا يقل عرضها عن عرض ثلاث نائمات.
3- يجب أن يتوافر في السلالم الدائرية الشروط المنصوص عليها وتقاس النائمة على بعد 45, متر من طرف الدرجة عند المنحنى الداخلي
4- ألا يقل ارتفاع درابزين السلالم عن 0.9 متر مقاسا عموديا من منتصف النائمة.

الشروط الإنشائية: على طالب الترخيص أن يرفق مع طلبه المستندات الآتية:
-1 تقرير عن الحالة الميكانيكية لتربة الموقع وذلك بناء على دراسة ميدانية ومعملية مشتملا على البيانات التالية:


- 1. التركيب الطبقي لتربة الموقع مبينا منسوب المياه الجوفية.
-2. قوة تحمل التربة ودراسة احتمالية هبوط التربة.
-3. نوع الأساسات وعمق التأسيس المناسب حسب طبيعة التربة وحسب المنشأ.


2-الدراسة والتصاميم الإنشائية للمبنى بحيث تشمل:


1. النظام الإنشائي المستخدم في مقاومة كل من الأحمال الرأسية والأفقية.
2. تفصيل بالأوزان الميتة والحية التي تم أخذها بالاعتبار في التصميم إضافة إلى الأحمال الأفقية.
3. عوامل الأمان المستخدمة في احتساب الأحمال وحالات التحميل وكذلك فيما يتعلق بقوة تحمل قطاعات البناء المختلفة.
4. طريقة التحميل الإنشائي وكذلك مثال تفصيلي يبين طريقة تحليل العناصر الرئيسية بالمنشأ.
5. طريقة التصميم والكود المستخدم.
6. خرائط تفصيلية لجميع العناصر الإنشائية الرئيسية منها والثانوية مع مقاطع و خرائط تفصيلية توضح المعالجات الإنشائية الممكنة.



الشروط التنظيمية: يشترط في البناء أن لا يزيد ارتفاعه عن واحد وخمسة وسبعون من المائة من البعد ما بين حدي الطريق العام أو الخاص الذي يقع عليه ويستثنى من ذلك ما يلي:


1. بيت الدرج وغرف آلات المصاعد وأجهزة التكييف وخزانات المياه.
2. الارتفاع داخل مستوى وهمي تكون زاوية ميله اثنين أفقي إلى ثلاثة رأسي مع المستوى الرأسي المار بواجهة البناء المطلة على الشوارع الخارجية.
3. القباب والمآذن والأبراج في دور العبادة والمباني العامة.


* يجب أن لا يقل الحد الأدنى للارتدادات الجانبية لجسم البناء الفوقي عن حدود القسيمة عن 10% من ارتفاع البناء الكلي لكل جانب. كذلك يجب ألا يقل الحد الأدنى للارتدادات الخلفية لجسم البناء الفوقي عن حدود القسيمة عن 15% من ارتفاع البناء الكلي. أما بالنسبة للارتدادات الأمامية فتخضع للقواعد العامة أما بالنسبة للدور أو الأدوار المقامة تحت مستوى منسوب الشارع أو الشوارع الواقع عليها البناء فتطبق القواعد العامة المعمول بها في الارتدادات.


* عدم الإخلال بالشروط المنصوص عليها في النظام فانه لا يجوز إضافة طوابق علوية لأبنية قائمة إلا إذا كان الهيكل الإنشائي للبناء القائم وأساساته تسمح بأحمال الأعمال المنوي إقامتها.

* لا يجوز استعمال أو استغلال البناء في غير الغاية التي أنشئ لأجلها إلا بموافقة مسبقة من لجنة التنظيم المختصة.

* يجوز للجنة التنظيم المختصة عدم منح الترخيص المطلوب إذا كان? البناء المنوي إقامته يقع في المناطق أو الشوارع التي ترى اللجنة بقرار مسبب من هيئة البلدية وقف الترخيص فيها, على ألا تجاوز مدة التوقيف سنة واحدة قابلة للتجديد لسنة أخرى.

إذا خالف طالب الترخيص أي شرط من شروط الترخيص المنصوص عليها? في هذا النظام فانه يحق للجنة التنظيم المختصة مصادرة التأمينات المقدمة من طالب الترخيص الخاصة بالبناء مع عدم الإخلال بأية عقوبة أخرى منصوص عليها قانون أو نظام آخر.


الشروط الخاصة بالخدمات:

أعمال التغذية بالمياه


1. على طالب البناء الالتزام بعمل الخزانات والمضخات اللازمة لتوفير المياه لجميع أدوار البناء وان يستخدم أنابيب مياه ذات أقطار كافية تسمح بمرور القدر الكافي المناسب للاستهلاك.
2. يلتزم طالب الترخيص بربط البناء بشبكة المياه العمومية طبقا لنظام المياه المعمول به بالسلطة المحلية.
3. يجب ألا تكون مصادر المياه المستخدمة لأغراض الشرب والاستخدام المنزلي معرضة بأي شكل من الأشكال لأخطار التلوث.
4. يزود البناء بمخزون مياه أرضي وعلوي بكمية كافية للاستعمال العادي.
5. يزود البناء بنظام مستقل لإطفاء الحرق وبمخزون مياه كاف لهذه الغاية.
6. يجب ألا يقل ارتفاع أرضية الخزان العلوي عن ثلاثة أمتار عن أعلى سطح للوحدات السكنية, كما يجب أن تتوفر في الخزان خاصية عدم الرشح وأن يكون سقفه محكما ولا يسمح بدخول الأتربة والحشرات.
7. يكون ملئ الخزان الأرضي ذاتيا.
8. يجب تجهيز الخزان العلوي بأنبوب فائض يزيد قطرها على قطر أنبوب الملء.
9. يجهز خزان المياه بسلم للوصول إلى سطحه وفي حالة وجود سلم داخلي للخزان فيجب أن يكون من الحديد المجلفن أو من مادة مناسبة أخرى غير قابلة للصدأ.


يجب ألا يقل الحد الأدنى للمساحات المخصصة للمرافق التالية حسبما هو مبين قرين كل منها:

1. دورة المياه 1.2 متر مربع
2. الحمام 1.4 متر مربع
3. المطبخ 5متر مربع

يجب تزويد البناء بعدد مناسب من المصاعد لنقل الأشخاص والمنقولات بحيث لا يتم ترخيص البناء الذي يتجاوز عدد طوابقه عن أربعة طوابق ما لم يكن مركبا به مصعد واحد وحتى الطابق التاسع أما إذا زاد عن ذلك فيجب أن يتوفر به مصعدين بحمولة سبعة أشخاص على الأقل.


ضغط الرياح على المباني العالية:

يقصد بتعبير المبنى العالي, تلك المنشآت من المباني, التي تشكل فيها الأحمال الأفقية كضغط الرياح أو الزلازل عاملا هاما في الحساب الإنشائي و التي بدورها تؤثر تأثيرا واضحا و تسبب إجهادات و قوى إضافية في عناصرها الإنشائية.

و هذه الاجهادات و القوى تقدر تبعا لإحصاءات و احتمالات و قياسات و أرصاد كثيرة.

*و من العوامل المؤثرة على شدة القوى:

1. طبيعة البناء و ارتفاعا ته و نسب أبعاده الأخرى.
2. الطبيعة المناخية التي سيقام عليها المنشأ.
3. سرعة الرياح و كثافة الهواء و اتجاه حركة الرياح.
4. نوع العنصر المدروس و طبيعته, و موقعه في البناء.


و لذلك لابد من إجراء الدراسات و الحسابات التي تضمن سلامة المنشآت التي هي عرضة للانهيار من تأثير هذه القوى.
** الاحتياطات التصميمية للحريق فى المباني:

"من ضمن العناصر المطلوب وضعها في الاعتبار عند تصميم أي مبنى هي:كيفية وقاية هذا المبنى من الحريق وكيفية إطفاء الحريق إذا شب فيه بأسرع وقت ممكن وبأقل كمية من الخسائر وفيما يلي النقاط التصميمية والتنفيذية الواجب مراعاتها:-

1- شكل المسقط الأفقي وطرق وضع طفايات الحريق وأجهزة الإنذار.
2- أنواع الفرش المستخدمة يجب أن لا تكون موصلة للنار ولذلك يوصى بعدم استخدام الموكيت التي تحترق واستخدام الأخشاب بكميات قليلة ومعالجتها بمواد لوقايتها ضد الحريق وأيضا دهان الحوائط يكون من حوائط غير قابلة للاشتعال.
3- أجهزة الإنذار ضد الحريق وتكون متصلة ببعضها وبشبكة وتظهر على شاشة في غرفة التحكم للحريق في المبنى وعلى هذه الشاشة يوجد مسقط المبنى كله وبذلك يمكن معرفة مكان الحريق بسهولة وسرعة لإمكانية السيطرة عليه في اقصر وقت ممكن وتكون لغرفة التحكم اتصال مباشر مع المطافى العمومية واقرب نقطة إطفاء للمباني.
4- السلالم والمصاعد وسلالم الهروب وكيفية معالجتها ضد الحريق.

5- سلالم الهروب يجب أن تكون في الهواء الطلق وخارج المبنى حتى لا يكون فراغ راسي يجمع فيه النار ويكون في خارج المبنى حتى يمكن لرجال الإنقاذ إنقاذ الناس على السلم ويجب أن تكون المسافة بين أي نقطة في المبنى واقرب سلم هروب لا تزيد عن 30 م وهذا الزمن الذي يمكن أن يقطعه الإنسان جريا قبل أن يؤثر عليه الأدخنة المتصاعدة والنار.
6- الأماكن المغلقة مثل المخازن والمغاسل والصالات تحت الأرض يكون نظام الإنذار فيها بالخلية الضوئية وتكون الخلايا موزعة في الفراغ الداخلي للمخزن بحيث تغطى المساحة كاملة."


المراجــع


1- كتاب أسس تصميم المباني السكنية
2- وصف لمساق تصميم معماري (1)
3- منتديات معماري
4- شبكة كتاب العرب
5- مجلة رؤية "الهيئة العامة للإستعلامات"



ملا حظات عامة على تصميم الأبراج السكنية

1- سلم الهروب عبارة عن قلبتين كل قلبة –يفضل أن تكون – 90سم.
2- يجب أن يفتح سلم الهروب على فراغ خارجي.
3- سهولة الوصول أليه –سلم الهروب-من قبل رجال الدفاع المدني أو الإنقاذ.
4- أن يكون مبني بمادة غير قابلة للحرق.
5- أما بالنسبة للسلم الرئيسي للبرج ، أن لا يقل عرض الدرجة عن 120سم، و أقل عرض للبسطة هو عرض الدرجة.
6- ومن غير المستحب تصميم المصعد داخل الدرج-بمعنى أن يكون مثلا الدرج حرف u ويحتضن المصعد- فذلك يسبب ظاهرة الإصطدام.
7- أقل مساحة لغرفة النوم الرئيسية 20متر مربع(خاص بالبناء الفاخر).
8- أقل مساحة لغرف النوم الأخرى 16متر مربع(خاص بالبناء الفاخر).
9- وجود دكت للحريق+دكت للكهرباء.
10- عدم وضع سلالم الهروب ملاصقة للسلم الرئيسي.أقل عرض للممر 120سم.
11- أكبر ممر للشقق الفاخرة 240سم.
12- أقل عرض للحمام 180سم.
13- لا يجوز فتح غرفة ضيافة على منور داخلي يفتح عليه مطبخ+حمامات.
14- ميل رانب المعاقين 8-10%.
15- مدخل رانب السيارات لا يقل عن 5 متر-اذا كان المدخل هو المخرج نفسه-أما إذا كان هناك مدخل و مخرج فلا يقل عن 3 متر.
16- المساحة النموذجية لموقف السيارة 3*5 (15 متر مربع).
17- أقل مساحة للمنور 15 متر مربع و أقل عرض 2 متر(نظيف) –حسب القانون الفلسطيني حاليا-.


منقول للفائدة

دمتم ...

بارك الله فيكي يا باش مهندسة دينا على الموضوع المهم والرائع

بيتهيألي .... او مش بيتهيألي ..أكيد انو راح نحتاجو كتييير السنة الجاي ....صح ؟؟؟؟

مشكوورة كمان مرة

تحياتي

صح ظنك بمحلو طبعا بأول فصل من سنة تالتة راح يطلبو منكم تصممو اما سكن طلاب او فيلا كمشروع نصفي و البرج كمشروع نهائي

ان شالله بتستفيدو من التقرير

وموفقين طلابا و طالباتا

دمتم بخير جميعا ....

موفقة ريم

ومشكورة حبيبتي عالمرور

دمتي بخير...

مشكورة اخت arch_Dina على الموضوع الحلو والمفيد
بس مش حاسة انو طويل شوي لو كان مختصر شوي لعله كان من الافضل الاختصار
خاصة اني بقيت ربع ساعة وانا بقرأه
لكن على العموم ربع ساعة مش كتير على المواضيع المفيدة مشكورة
......
تحياتي

معك حق بشمهندس الموضوع طويل

بس من طلب العلا سهر الليالي و اكيد المعلومة بدها الواحد يعطيها حقها و يتعب تيوصللها

مشكور عالمرور و ان شالله تعم الفايدة

دمت بخير...

يسلموا ايديكى يا بشمهندسه على هالموضوع المفيد واكتر حاجه اعجبتنى فيه وضع المراجع حتى يتم ايضا الرجوع اليها


شكرا و تقبلى مرورى .

مشكورة تالا على مرورك

و اكيد المراجع شي اساسي باي تقرير وان شالله بتستفيدو وبتتوفقو بالتصميم الجاي

دمتم بخير..

كل الشكر الك اختى دينا على هذا التقرير المميز

وان شاء الله يستفيد منه طلاب الاسكان وشباب تصميم واحد